“定金”和“订金”，看着只是一字之差，但如果弄不清它们的区别，很可能会造成经济损失。近日，市人民法院审结了一起二手房交易合同纠纷案，因购房人刘女士存在违约行为，法院判决房屋出售人所收取的两万元“定金”无需退还。

浏阳市融媒体中心记者李小雷

支付两万元“定金”购买二手房

市民周先生因购买了新房，准备将位于北正中路一老旧小区六楼的房屋作二手房出售，并在自己的微信朋友圈发布了销售信息。这一信息被从事房产中介工作的刘女士看到，于是她通过微信与周先生取得了联系，并商洽房屋交易事宜。

在询价得知周先生准备以总价23万元卖掉这套房屋后，刘女士便于2018年9月通过微信转账1万元给周先生，并备注为“购买定金”，但周先生在接收转账后不久，以房产土地使用权尚未办理分户登记为由，将定金如数退还。直到2019年11月，周先生再次对外发布转让信息。2020年7月，相中了这套房产的刘女士通过微信再次约周先生见面洽谈房屋交易事宜。通过商谈，刘女士向周先生微信转账2万元，并同样备注为“购房定金2万元，总售房款20万元”。

“因为当时行情不是很好，所以经过商谈我同意降价，最终达成了交易。”周先生说，因金额并不是很大，而且双方通过多次沟通也算交上了朋友，所以并没有签订书面的二手房交易协议，仅以微信聊天记录作为交易凭证，“约定好总房价20万元，先支付2万元定金，刘女士准备装修后再转手出售。”

可让周先生意外的是，在谈妥交易事宜后，刘女士并未按照约定时间进行装修，也没有支付余下的购房尾款。事情拖了一年左右，刘女士找到周先生，要求周先生退还当时所交的定金，并终止交易。这让周先生无法接受，“因为和刘女士谈妥了交易，也收取了定金，所以这一年多，我都拒绝了别人看房，房子因此也没有卖给别人。”

要求退还“定金”遭拒

要求终止交易，刘女士也有自己的考虑，因为当年二手房交易市场行情持续走低，周先生的房产在之后一年市场价值已经低于20万元。

“从20万元降到18万元，后来更是降到了13万多元。”刘女士表示，因为按照原商定的总价，她不仅赚不到钱，还要赔钱，所以她建议周先生将房产转售给其他人。2022年10月，周先生最终以13万元将房子出售给了他人。在得知周先生的房子已经转售后，刘女士给周先生发来信息要求其退还定金。

在多次沟通未果后，刘女士一纸诉状将周先生告上法庭，诉请法院判令周先生退还2万元定金并支付相应利息。

面对刘女士的诉求，周先生表示，因为收取刘女士购房定金，导致他迟迟不能将房屋转售给他人，几年下来，房子的价值严重贬值，损失七八万元，“这都是刘女士买而不决造成的。”

庭审中，刘女士表示，周先生在以13万元转售他人时，没有第一时间询问她的购买意愿，“如果他只卖13万元，我肯定会购买，也就不会有这场纠纷了。”不过，周先生表示，他在转售房子时，已明确告知了周女士，并在听取其建议下，才将房子转售给了他人。

法院查明的微信聊天记录显示，周先生发信息给刘女士称，“现有人出13万元，我没有卖，”刘女士回复说，“卖了咯，省的（得）去操心，主要是楼层太高，再个你又没去住，如（与）其放在那里还不如变现。”

法院裁定两万元“定金”无需退还

法院审理认为，原告刘女士购买被告周先生名下不动产，并约定合同价款为20万元，双方成立房屋买卖合同关系。双方一致确认，因被告已将案涉房屋转卖他人，双方的房屋买卖合同已无法履行。

主审法官对合同无法履行的责任及性质进行分析后表示，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。然而原告在支付2万元定金后在合理期限内未支付剩余购房款，一年多之后又要求被告退还已付款项，故原告一方面以实际行动表明其不愿意履行双方约定的内容，另一方面待被告将案涉房屋另售他人后又提出愿意以13万元的价格购买，存在违反诚信原则的行为。

此外，双方订立合同时正值疫情期间，二手房交易市场行情走跌，相当于原告在仅支付合同价款的10%又迟迟不履行其他合同义务的情况下，被告既无法取得合同价款又丧失了在合理价位另售他人的机会，这将导致双方的权利义务明显失衡，因此，被告的损失实际上系丧失案涉房屋的交易机会所带来的损失，且被告无占有案涉2万元的故意。

结合双方的聊天记录，此后被告愿意出售的价格一直在降低，且被告实际取得的价款低于双方原协商的20万元，客观上被告确实遭受了损失。之后，被告根据二手房交易市场行情走跌的情况将房屋另售他人，系避免损失扩大的救济行为，不应对其作出否定性评价。

虽然双方在微信聊天中出现过“订金”字样，但从双方表达的“我一直不敢自己作主又卖给别人”“就是用订金担保的”等聊天内容，可以认定其真实意思表示为该2万元是确保原告按约定支付购房款，以及表示被告受定金约束不能随意处置房屋，具有债权的担保意思，因此应认定案涉2万元为“定金”。

据此，法院对于原告要求被告返还2万元和支付利息的诉讼请求不予支持，一审驳回了原告刘女士的全部诉讼请求。不服一审判决的刘女士之后向长沙市中级人民法院提起上诉，最终被二审判决“驳回上诉，维持原判”。

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“定金”和“订金”一定要分清

“定金”和“订金”到底有何区别？主审法官表示，“定金”是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或收回。

而“订金”严格来说只是一个习惯用语，而非法律概念。是一方当事人为交易需要向另一方当事人交纳的金钱，不具有担保的功能。一般情况下，交付的订金视为预付款，在交易成功时，订金充当货款；在交易失败时，订金应全额返还，支付订金的一方即使违约，收受订金的一方仍应承担返还订金的义务。

根据上述案例可知，支付定金的一方如不遵守约定导致协议不能履行的，则无权要求退还定金。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。