物业单方撤场，抵减物业费承诺落空

小区业主诉请物业公司退费获法院支持

浏阳市融媒体中心记者李小雷

由于房屋推拉门存在质量问题，物业公司承诺通过抵减物业费的形式补偿业主，并签订了服务协议。然而物业公司在服务期内突然单方面提出撤场，拒绝继续履行承诺，业主无奈诉至法院。近日，市人民法院审理了这起物业合同纠纷案，判决物业公司向业主退还包括抵减费用在内的未到期物业费用。

该案的判决不仅为业主挽回了经济损失，还通过“预缴费退还范围”“抵减费用法律效力”等核心裁判要点，为同类物业纠纷提供了明确的司法指引。

纠纷溯源

物业突然撤场，业主预缴物业费面临“打水漂”

2023年4月，市民王先生在浏阳城区某小区购买了一套建筑面积142.57平方米的商品房。为保障入住后的生活品质，他与物业公司签订了《前期物业服务协议》。

“当时物业经理说，一次性缴两年物业费能享受双重优惠，空置房打7折，因房屋推拉门质量问题，每年补偿684元直接抵减物业费。”王先生介绍，按照物业公司提供的优惠方案，他能省下1000多元，同时享受房屋质量问题的补偿。

去年8月，王先生按照这一优惠方案，一次性向物业公司支付6534.4元，包括2023年4月到2025年4月的物业费、垃圾清运费、车位管理费以及2000元装修押金。物业公司当场出具了收款收据，并备注：“2023.4.1-2025.3.30日物业费，其中推拉门第一年第二年各补偿684元已抵减，2023年4月-2024年7月共计16个月已按空置7折结算”。

然而三个月后，突发变故。2024年11月29日，王先生发现小区公告栏贴出《撤场公示》，落款为物业公司。“公示上写着‘因经营不善，于2024年11月30日终止服务，12月1日正式撤场’。”王先生说，他立刻拨打物业公司办公室电话，却提示“已停机”。

“我预缴了整整两年的物业费和车位费，还有2000元装修押金，这钱不能就这么打了水漂。”王先生第一时间联系了其他业主，发现不少人都面临同样的问题。“有业主刚缴了一年物业费，才住了不到三个月，物业就撤场了。”王先生说，业主们组建了维权微信群，多次前往物业公司原办公地点，却发现早已人去楼空。

无奈之下，王先生作为业主代表，通过12345政务服务热线投诉，得到的回复是“物业公司已撤离浏阳，建议通过司法途径维权”。在律师朋友的建议下，他决定起诉。

庭审焦点

抵减费用是否算“已缴”？退费金额如何认定？

近日，市人民法院依法适用简易程序公开开庭审理此案。庭审中，双方围绕退费金额的认定展开了辩论，焦点集中在“物业费中抵减部分是否应计入已缴费用”。

王先生表示，根据《前期物业服务协议》和缴费凭证，他已足额缴纳截至2025年3月的物业费、截至2025年4月的车位管理费，以及2000元装修押金。物业公司于2024年11月30日撤场后未提供后续服务，应退还2024年12月1日后的预缴费，合计3290.56元。“收据上明确写着‘推拉门补偿已抵减’‘空置7折结算’，说明物业已认可这部分费用是我们缴纳的，现在不能以‘没收到现金’为由不兑现承诺。”王先生在庭审中表示。

被告物业公司代理人余先生辩称，王先生主张的物业费金额与事实不符，“根据公司财务账目，公司实际收取的物业费用只有912.69元，推拉门补偿684元/年和空置房7折优惠，都是公司给予的福利，业主并未实际支付这部分现金，不应计入退费基数。”

针对装修押金的退还问题，余先生表示，装修押金是为了约束业主装修行为，目前公司尚未核实业主装修是否符合规定，是否对房屋或公共设施造成损坏，因此暂不能退还。

王先生当庭回应，其装修已于2024年10月完成，物业验收合格，并承诺押金将在服务合同到期前退还。同时，王先生还向法庭提交了装修验收单照片，上面有物业公司工作人员签字确认“装修符合规定，无违规行为”。

一审宣判

物业公司应全额退还业主相应费用

法院审理认为，原告王先生与被告物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。

经法院查明，王先生提交的收款收据系物业公司出具，上面明确记载了缴费期间、金额及抵减事项，具有法律效力。物业公司作为专业的物业服务企业，在出具收款收据时应当清楚其法律后果，以“未实际收取现金”为由否认该部分费用的缴纳事实，缺乏法律依据。

关于装修押金，法院认为，物业服务企业收取装修押金的目的是确保业主装修过程中遵守相关规定，防止对房屋及小区公共设施造成损害。现物业公司已撤离该小区，无法履行后续监管职责，继续持有装修押金已无事实和法律依据，理应全额退还。

对物业公司“抵减费用未实际收取”的抗辩意见，法院认为，物业公司出具的收款收据载明抵减事项，该行为系其对自身权利的处分，应视为其认可该部分费用已由业主缴纳，物业应受该承诺约束，故对该抗辩意见不予采纳。

据此，法院一审判决被告物业公司返还原告王先生物业费1140.56元、车位管理费150元、装修押金2000元，合计3290.56元。

新闻提醒

物业撤场莫忘“清账”业主维权需留好证据

该案一审宣判后，主审法官邓丽琦表示，判决明确了两个重要裁判规则，对同类案件具有指导意义。

首先，预收物业费的退还范围应包含双方认可的抵减费用。物业服务企业出具的收款收据是证明业主缴费事实的重要凭证，其上记载的抵减、优惠等事项，系双方协商一致的结果，应视为业主已实际缴纳该部分费用，物业撤场后应一并退还。

其次，物业撤场后装修押金应全额退还。装修押金的核心功能是装修监管，物业撤离后丧失了监管基础，继续持有押金无法律依据，除非能提供证据证明业主装修存在违规行为且造成损失，否则应全额返还。

针对此类纠纷，邓丽琦特别提醒广大业主和物业服务企业。对于业主而言，一是签订合同要细致，应明确物业费、车位费等费用的缴费标准、周期、退还条件等关键条款；二是缴费凭证要留存，缴纳各项费用后，务必妥善保管收款收据、转账记录等证据，这是维权的重要依据；三是维权方式要合法，遇到物业违规收费、拒不退还预缴费等情况时，可先协商，协商不成的，可向物业主管部门投诉，或通过诉讼、仲裁等法律途径解决。

对于物业服务企业而言，一是要坚守履约诚信，严格按照物业服务协议约定提供服务，不得擅自提前撤场；二是撤场程序要规范，确需提前撤场的，应提前书面通知业主及相关部门，妥善处理预缴费退还、设施设备交接、账目公示等事宜，保障业主的知情权和财产权。