物业撤场、业委会解散，600户居民280户商户的小区怎么办？

奥园广场小区破局记

关口街道深入开展“走找想促”活动，破解小区“空窗期”治理难题

关口街道长兴社区组织小区业主代表开会，征求关于重新选举业委会的有关意见建议。长兴社区供图

“当时心里真没底，非常担忧小区会陷入‘瘫痪’状态。”回想起小区这近半年来面临的“窘境”，关口街道长兴社区奥园广场小区居民胡庆祝至今仍感到有些后怕，“多亏了街道和社区，不然真不知道我们小区现在会变成什么样子。”

因亏损严重，物业公司宣布退出小区；雪上加霜的是，业主委员会任期到期后也宣告自动解散……就在半年前，奥园广场小区经历了一场始料未及的风波。为帮助小区顺利渡过“空窗期”，在市委、市政府的坚强领导和有关部门的大力支持下，关口街道结合“走找想促”活动，组建工作专班，明确专人负责，对奥园广场小区进行“托管”，指导小区成立临时管理小组，同时通过重组业主委员会、引入新的物业公司，破解了小区“空窗期”治理难题。

浏阳市融媒体中心记者胡吉星

风波乍起

物业发布公告提前撤场

奥园广场小区位于浏阳市锦程大道与复兴路交汇处，由浏阳奥园广场房地产开发有限公司投资打造，于2017年竣工，是一个集商业与居住于一体的建筑群。目前，整个小区有居民住户近600户，商户280余户。记者采访了解到，奥园广场小区采用的是“转供电”（即电网企业无法直接供电到终端用户，需由转供电单位转供）方式向商户供电，因供电设施由原开发商出资建设，供电公司不负责设施的日常管理，商户只能委托物业公司进行用电管理。由于未实现“一户一表”，商户用电需要通过物业来“买电”，而供电公司则按小区总电表计量收费，不仅电费不便宜，且供电损耗非常大，严重影响了居民和商铺的用电质量。

“该小区商业区域原规划商户600余户，由4台变压器进行供电，但目前实际入驻280余户，供电损耗非常大。据不完全统计，小区每个月的电损费达到3万元左右。”关口街道自然资源和生态环境办主任曹超说。

由于供电损耗巨大，一直以来，奥园广场小区物业公司向商户收取的电费都要高出核定电价，但依然在用电管理上存在严重亏损。因小区长期陷入用电纠纷，不少业主对物业公司服务表示不满，并以此为由拒绝缴纳物业费。物业公司收不到钱，投入的管理减少，服务的质量下降……由此，恶性循环困扰着奥园广场小区。

2023年5月底，奥园广场小区原物业公司向关口街道办事处和长兴社区提出提前撤场申请，并在小区内发布公告，表示考虑到亏损严重，许多业主一直没有交物业费，公司承担了很多费用，长期入不敷出，经营困难，无力继续支撑物业服务，决定退出该小区。两个月后，该物业公司撤场。雪上加霜的是，小区业主委员会任期到期后宣告自动解散，原业主委员会成员全部辞职。

临危受命

组建“临管组”，挽救濒临“瘫痪”的小区

没有了物业公司，也没有了业委会，奥园广场小区管理几近“瘫痪”。按照相关规定，只有先重新选举新的业委会，才能选聘新的物业公司进场，而这需要一定的周期，少则三个月，多则半年。在这个“空窗期”，谁来补位成了一个问题。在这紧急情况下，关口街道主要领导带队深入一线调研，通过街道“吹哨”，联动有关职能部门，落实“民呼我为”“接诉即办”机制，决定对小区进行“托管”，并指导小区成立了“临时管理小组”。

这个身份略显尴尬的临时组织，在小区管理中发挥了重要作用。

物业公司撤出奥园广场小区后，卫生保洁、用水用电、安全保卫等问题一下子都冒了出来。为保证小区的正常运转，在关口街道自然资源和生态环境办及长兴社区的指导帮助下，小区成立了一个由邻长、楼栋长、在职党员、业主代表等组成的临时管理小组，用业主缴纳的临时物业费，聘请了短期保洁人员、水电工等，维持小区正常生活。

“原来奥园广场小区的物业费，住宅是按照每月1.7元/平方米收取，商铺是按照每月2.7元/平方米收取。临时管理小组成立期间，住宅降至每月1.4元/平方米，商铺降至1.8元/平方米。”长兴社区党总支书记、居委会主任刘英说，为争取业主的支持和理解，街道、社区干部和临时管理小组的成员挨家挨户上门做思想工作，并征求业主关于成立新业委会的意见，小区物业费收缴率达到90%以上。

对于临时管理小组的工作，奥园广场小区的业主们普遍给予了充分肯定。他们说，正是在街道、社区和临时管理小组的共同努力下，小区管理才没有陷入瘫痪。小区业主陈先生告诉记者，临时管理小组并不是一个管理机构，而是一个服务机构，临时管理小组的成员都是利用休息时间进行小区的日常管理工作，“特别是看到他们为小区的用电问题四处奔波时，我们非常感动，从心里为能有这样的邻居感到自豪。”

与此同时，关口街道自然资源和生态环境办、长兴社区居委会还同步组织小区业主开会重新选举业委会。通过不懈努力，前后经历不少于50次的各类会议，奥园广场小区最终于2023年10月底成立了小区第二届业主委员会。

排忧解难

供电“转改直”让小区用上“舒心电”

新业委会成立了，但在选聘新的物业公司时却遇到了难题：由于奥园广场小区供电损耗的问题一直未能解决，不少物业公司听说此事后就打起了退堂鼓。

“奥园广场小区‘转供电’是历史遗留问题，也是一个老大难问题。要解决这个问题，关键是要实施供电‘转改直’改造。”曹超表示，由于“转改直”工作涉及改造资金较大，小区无力承担，使得“电改”工作一时陷入僵局。

业主反映的问题要重视，物业公司的担忧也要考虑，解决业主和物业的矛盾不仅要“治标”，还得“治本”。为此，关口街道党工委紧密结合“走找想促”和“四下基层”，锚定群众这一“急难愁盼”问题，反复与国网浏阳市供电公司主动对接沟通、积极争取支持，最终成功推动“转改直”项目在奥园广场小区落地实施。2023年10月，国网浏阳市供电公司聚焦群众需求，在奥园广场小区启动“转改直”项目，大力推进电力“一户一表”改造，为小区商铺提供“供电、抄表、收费、服务”四到户的便民一体化电力服务，彻底解决困扰该小区商户多年的缴纳电费电价高、供电质量不稳定、电费缴纳不方便等用电问题。

经过近两个月的紧张施工，2023年12月底，奥园广场小区“一户一表”改造完工，全部移交国网浏阳市供电公司实现直接到户管理，住户和商铺用上了“舒心电、放心电”。

“街道、社区和电力部门真是在为民办实事，以后再也不用担心停电了。通过电力改造后，电费也更便宜了，电价每度降低了0.3元左右，每个月电费就能省下200多元，对我们来说是大好事。”说起小区“转改直”后用电，在小区商业区域经营一家广告传媒公司的陈刚一个劲地点赞。

随着“转改直”项目的完工，不久前，奥园广场小区业委会通过招标的方式引入了新的物业公司。目前，新的物业公司正式上岗，小区管理也逐渐步入正轨。

近日，奥园广场小区第二届业委会主任何德征等人先后向关口街道办事处、国网浏阳市供电公司、长兴社区送去了锦旗，对他们主动排忧解难的行为表示感谢。至此，这场历时近半年的风波，也终于画上圆满的句号。