租下门面不久就碰上新冠肺炎疫情

法院：承租人非恶意违约，继续履行合同显失公平

去年年底，云南人张先生与浏阳的黄先生签订了“长兴湖壹号”小区一门面的租赁合同，但受今年年初疫情影响，张先生迟迟无法来浏装修门面进行实际营业。

一边是合同真实有效，一边是因疫情影响确实无法履行合同。为了解除合同，张先生与黄先生对簿公堂。近日，市人民法院审理了这起房屋租赁纠纷案，认为张先生因疫情耽搁未能履行合同，虽属违约方但并非恶意违约，坚持让其继续履行合同显失公平，遂一审判决解除租赁合同。

浏阳市融媒体中心记者李小雷

租下门面不久，疫情突然暴发

张先生于去年来浏阳发展，看中了城区一门面，并于去年12月25日，与房东黄先生签订了房屋租赁合同。

合同约定，黄先生同意将自有门面按照房屋现状出租给张先生使用，租赁门面期限为十年，从2020年1月1日至2029年12月31日止，租金一年一交，并约定先交费再使用原则，如张先生不按期交纳租金，黄先生有权要求张先生无条件搬出，造成一切损失由张先生负责。

在双方认定无误后，租赁双方在合同上签字确认。张先生于合同签订当日，向黄先生预付租金40800元，并拿到了黄先生交付的门面钥匙。

“租下门面后，我就返回了云南老家过年，并筹备门面装修开业事宜。”不过，让张先生始料未及的是，春节期间，新冠肺炎疫情突然暴发，他无法如期赶回浏阳进行门面装修，生产经营因此耽搁，余下租金也未按时支付。

在此情况下，张先生主动联系黄先生，协商解除租赁合同，并要求退还前期支付的租金。

“合同白纸黑字写的非常清楚，都已签字生效，并非我个人原因导致他不能装修营业，所以我不同意解除合同。”黄先生认为，张先生应如约支付剩余的年度租金。

租赁合同难履行，法院一审打破僵局

在协商未果后，张先生将黄先生告上了法庭，请求解除房屋租赁合同，判决退还预付的相应租金，并在开庭当日将门面钥匙退还给了黄先生。

法院审理认为，租赁双方所签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务，现在承租方张先生请求解除合同，应定性为违约方行使合同解除权性质。

法院同时认为，张先生在签订合同时预付了部分租金，可认定其具有真实租房意愿，后因疫情影响导致难以履约，属不可抗因素所致，虽构成违约，但不存在恶意违约的情形。

如果坚持让张先生继续履行合同，将对其显失公平，且会出现涉案房屋长期闲置，承租方在不占用门面的情况下承担租金损失等不利后果，而允许解除合同，既是对合同履行过程中僵局的打破，亦有利于平衡当事人双方的利益，实现资源的有效配置。

同时，为了保障守约方黄先生的合法利益，法院认为违约方张先生应承担赔偿损失的违约责任，遂一审判决解除双方房屋租赁合同，但驳回张先生要求退还预付租金的诉讼请求。

判决后，租赁双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

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特定条件下违约方可行使合同解除权

本案是一起发生在新冠肺炎疫情期间的违约方行使合同解除权的房屋租赁合同纠纷。关于违约方能否行使合同解除权在法律界存在很大争议，为此2019年11月8日，最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《纪要》），对司法实务中关于违约方行使合同解除权的问题予以了回应，并对违约方申请解除权的要件进行了规定。

本案主审法官李德介绍，《纪要》第48条第1款前段，把违约方申请解除合同的适用范围限定于“房屋租赁合同等长期性合同”的案件，这表明最高人民法院对创设破解合同僵局规则的态度十分谨慎。

为何最高人民法院将这一规则限定于长期性合同，李德认为原因是长期性合同的时间因素在债务的履行上居于重要地位，商事主体的理性是有限的，其在长期的合同交易中不可能精准地预见未来的风险，这使得异常风险在长期合作中更大概率的发生，而长期性合同通常对合同双方具有重大利益，解除合同就相当于宣告合同“死亡”，该合同项下承载的信赖利益和期待利益也将求而不得。

因此《纪要》有条件的在长期性合同中赋予违约方申请解除合同的权利，体现了诚实信用原则及公平交易原则在长期性合同中对利益和风险均衡分配的需求。在实践中，以生产经营为缔约目的并具有资产专用性的长期买卖合同、长期租赁合同等都是长期性合同中的典型。

就本案而言，租赁合同出现僵局状态，而违约方主观上并无恶意，继续履行合同对违约方显失公平，且守约方可以重新招租以实现资源优化配置，但拒绝解除合同，有违诚实信用原则，故本案采取措施破解合同僵局实属必要。

来源：浏阳日报

编辑：戴鹏